Kinnisvaramaaklerite kohustustega seonduv on seaduslikul tasandil Eestis suuresti detailselt reguleerimata. Selleteemalised igapäevased kaebused kinnisvaramaaklerite aadressil viitavad aga normi hädavajalikkusele.

Kutseliste maaklerite tegevus ja ülesanded kliendi ees on reguleeritud kutsestandardis, kuid kutseliitu kuulub kõikidest tegutsevatest maakleritest vaid tagasihoidlik kakskümmend protsenti.
Siiski ei tähenda see seda, et kinnisvaramaakleril, kelle olete palganud oma kinnisvara müüma, poleks mingeid kohustusi.

Võlaõigusseaduse kohaselt on maaklerileping käsundusleping, mida maakler peab täitma oma teadmiste ja võimete kohaselt kliendi jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise viimase varale.

Seejuures peab maakler oma kutsetegevuses toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, milleks aga ongi Eestis kinnisvaramaakleri kutsestandard. Seega kaudne viide kutsestandardis toodud kohustustele laieneb ka neile kinnisvaramaakleritele, kes kutseliitu veel ei kuulu. Seetõttu peaks kõikide kinnisvaramaaklerite teenus sisaldama minimaalselt alljärgnevaid ülesandeid ja kohustusi.

Maaklerileping

Kinnisvaramaakleri esmaseks kohustuseks on välja selgitada soovid, vajadused ja võimalused ning informeerida klienti pakutava teenuse sisust ja tingimustest. Ebareaalsete soovide esinemisel või võimaluste puudumisel peaks maakler sellest klienti kindlasti ka informeerima.

Alles seejärel, kui soovid, vajadused ja võimalused ühtivad, tohiks maakler sõlmida maaklerilepingu, vastasel juhul peaks maakler teenuse osutamisest loobuma.

Maaklerileping tuleks sõlmida kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sest ainult nii on võimalik maaklerilt nõuda kutsestandardis sätestatud kohustuste täitmist. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta. Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele.

Nii näiteks peab maakler teadma, kas elamu juurdeehitus või korteris vaheseina lammutus on seaduspärased, aga ka seda, et müügisoovist ja tingimustest on hüpoteegipidajat informeeritud.

Müügiettevalmistus

Pärast kokkuleppe allkirjastamist on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist.

Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta.
Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma. Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms).

Müügiprotsess

Maakleri ülesandeks on objekti müügitegevuse planeerimine, sihtgrupi ja reklaamikanalite valimine ning reklaamimaterjalide koostamine (ka piltide tegemine või selle korraldamine).

Seejuures peab maakler koostatud kava tutvustama ka kliendile. Tasuks uurida, kas maakleril või maaklerifirmal on juba praeguses andmebaasis olemas potentsiaalseid ostjaid, kellele saaks otsepakkumise teha.
Maakler peab objekti tutvustades andma ostjale üle ka objekti puudutava üldinformatsiooni ja tehingutingimused, müüjale andma aga regulaarse ülevaate kogu müügiprotsessist - vaadatavusest, pakkumistest ning klientidelt saadud tagasisidest.

Müügileping

Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisi läbirääkimisi vahendab maakler. Selleks lepib ta kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada seda, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt. Praktikas on järjest rohkem ka olukordi, kus teist poolt ehk ostjat esindab samuti viimase poolt palgatud maakler. Sõlmitud kokkulepete alusel edastab maakler informatsiooni notarile, et viimane saaks ette valmistada müügilepingu projekti. Selleks hangib ta lepingupooltelt ja vajadusel kolmandatelt isikutelt vajalikud andmed ja/või dokumendid ning koordineerib kogu protsessi.

Müügijärgne teenindus

Müügilepingu allkirjastamise järgselt maakleri kohustused ei lõpe. Maakleri kohustuseks on ka objekti valduse üleandmise korraldamine, seejuures peab ta ette valmistama üleandmise-vastuvõtmise akti ja korraldama selle allkirjastamise. Lisaks peaks ta seejuures jälgima lepingupoolte kokkulepitud tingimuste ja kohustuste täitmist.

Kokkuvõtvalt võib tõdeda, et selliselt ettevalmistatud, korraldatud ja läbiviidud kinnisvaramüük kinnisvaramaakleri poolt ei jäta ruumi rahulolematuseks ning võimaldab maakleri osutatud teenust ja tasustamist objektiivselt hinnata.

Võimalike vaidluste korral tasude üle on võimalik igat üksikut tegevuse osakaalu kõikidest kohustustest hinnata ja tasustada. Seega on kinnisvaramaakleril, kes on oma ülesanded kokkulepitud tingimustel täitnud, õigus maakleritasule.

Ingmar Saksing

Allikas: E24

Maaklerteenuste lepingu puhul on tegemist käsunduslepinguga ning neile kohaldatakse võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Vastavalt VÕS § 620 täpsustab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvat standard EVS-EN 15733:2010. Iga lepingu puhul on tegemist konkreetse kokkuleppega ja need võivad olla väga erinevad.

Üldiselt mõistetakse esinduslepingu all kokkulepet kinnisvaramaakleri ja kliendi vahel, kus viimane annab maaklerile õiguse esindada teda kinnisvara müümisel. Seejuures võib müümisega samal ajalt tegeleda nii omanik ise kui ka kõik teised kinnisvaramaaklerid, kellega omanik on kirjaliku kokkuleppe sõlminud. Maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest. Seejuures saab tasu vaid ostja leidnud maakler. Kui omanik leiab ostja ise, siis maakleritel õigust tasule ei teki.

Ainuesinduslepingu all mõistetakse kokkulepet, kus klient usaldab kinnisvara müügi ainult ühele kinnisvaramaaklerile. Sel juhul on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest juhul, kui maakler on leidnud ostja. Tõsi, kui ostja on leidnud klient ise, siis maakleril alust tasule ei ole. Ainuesinduslepingus võib ka kokku leppida, et maakleril tekib õigus maakleritasule müügilepingu sõlmimisel igal juhul, ka siis, kui ostja on leidnud müüja iseseisvalt.

Nii et ainuesinduslepingu saab sõlmida mõlemal viisil: maakler ei saa mingit tasu, kui müüja leiab ise ostja, kui ka sellisena, et maakler saab igal juhul tasu, sõltumata sellest, kas ta leidis ostja või mitte. Kõik sõltub kokkuleppest. On võimalik, et kui müüja leiab ise ostja, siis hüvitatakse maaklerile ainult teatud kulud, mis on otseselt tõestatavad ja seotud näiteks reklaamiga. Leping tuleks sõlmida tähtajalisena. Ainuesindusleping on mõistlik sõlmida lühemaks tähtajaks kui esindusleping. Korteri puhul võiks lepingu tähtaeg olla mõni kuu, elamu puhul ei tohiks kokkuleppe tähtaeg olla üle aasta.

Allikas: Äripäev, Kinnisvara mai 2012

1. Fotode puudumine - täna, kui valida on rohkem kui 40 000 kinnisvarapakkumise vahel, osutub väike pilt otsingutulemuste ees kõige olulisemaks. Kindlasti ei aita aga kinnisvara ostjat korteri või majaga mitteseotud fotod. Lihtsalt ilusaid fotosid võib iga soovija vaadata ka loodus- või sisustusajakirjadest. Fotode mittelisamine on aga kõige kindlam viis ostjates pahaameelt tekitada.



2. Moonutatud fotod - ostjad ei hinda pilditöötlemisoskust. Kui korter või maja on pildistatud nii, et ruumid tunduvad suuremana, fotodelt on eemaldatud ehitusvead või pimedatest ruumidest on jäetud valgusküllane mulje on see piisav põhjus ostjal uksel kannalt ringi pöörata.
3. Eksitav kirjeldus - loomulikult peab korteri/maja kirjeldus tekitama ostjates huvi, aga see ei tohi olla eksitav. Kirjeldus peaks hõlmama ainult olemasolevat maja või korterit! Nii on lubamatu kirja panna töid, mida pole tehtud või teha ei saa. Ehitada saab katusekorruse, kamina või kütesüsteemi ainult siis, kui selleks on ehitusluba.
4. Topeltkuulutused - tõsiselt uue kodu otsingutesse süvenev ostja märkab üsna pea, et ühtesid ja samasid kortereid pakuvad ühed ja samad kinnisvaramaaklerid portaalides mitmel korral. Tõsi, pakkumised võivad olla pisut erinevad. Erinev võib olla kuulutuse juurde lisatud esimene pilt, tubade arv või kaugus Tallinnast, kuid täpsemal vaatlusel on näha, et tegemist on ühe ja sama objektiga. Topeltkuulutus põhjustab väärarusaamade tekkimist ostjates - jääb vale mulje pakkumiste arvust ja soodustab arusaamatuste tekkimist kokkulepete sõlmimisel - korter saab ikka ja ainult olla kas 1- või 2-toaline!
5. Pealetükkivad müüjad - kindlasti  teab müüja oma kodu kohta igat detaili, aga ostjaid ei huvitada milline sugulane selle ehitamisel kaasa aitas või mis reisilt pilttapeet osteti. Ka ei huvita ostjat, milliste hobidega keegi tegleb. Küll sooviksid nad rahulikult koos abikaasaga majas või korteris ringi vaadata ja omvahel selle eeliseid ning puuduseid arutada.

Kinnisvara hind on õige siis, kui sellega ei ole rahul ei müüja ega ostja. Müüjale tundub seda vähe ja ostjale palju. Iga konkreetse kinnisvara ostuhind kujuneb läbirääkimiste käigus. Alljärgnevalt kümme nõuannet, kuidas osta kinnisvara veerandi võrra odavamalt:

1. Otsi pakkumisi kõikidest portaalidest/kanalitest. Eestis on 20 suuremat ja väiksemat kinnisvaraportaali. Ostjana tasub alusta suurematest, kuid üle tuleb vaadata kõik, sest paljud müüjad teevad valiku vaid ühe tasuta portaali kasuks. Nii võib ainult suuremates portaalides ringi vaadates mitmed head pakkumised tähelepanuta jääda. Portaalide kõrval tasub kuulutusi otsida ka ajalehtedest, sest kuigi 85 .. 90 protsenti ostjatest otsib pakkumisi internetist, on paljud müüjad risti vastupidi veendunud, et ainult ajalehes kuulutades leiavad nad oma varale parima ostja. Lisaks portaalidele ja ajalehtedele tuleks infot hankida ka soovitud piirkonnas kohapeal. Tihti leiab kuulutusi kaupluste, kaubanduskeskuste ja kohaliku omavalitsuste infostendidelt, mis võib olla ainuke müüjapoolne info müügisoovi kohta. Põhjalik eeltööd laia valiku nimel on eduka kinnisvaratehingu nurgakivi.

2. Oma piirkonna pakkumistest ülevaadet. Kinnisvara ei osteta iga päev ja kiirustada tasub aeglaselt. Veel enne, kui alustad pakkumistega tutvumist, koosta oma eelistustest lähtuv põhjalik ülevaade. Koonda tulemused tabelisse ja jälgi turu liikumist. Kuivõrd kinnisvaraturul käituvad hinnad sesoonselt, tagab parima hinna ostu ajastamine madalhooajaks.

3. Oma piikonna müügitehingutest ülevaadet. Ainult pakkumistest ülevaate omamine ei ole piisav. Tegeliku hinnatasemega saad end kurssi viia, kui omad ülevaadet juba tehtud tehingutest. Üle vaadata tasub eelmiste kuude kõrval ka eelmiste aastate hinnatase ja konkreetse varaga tehtud tehingute arv. Kuivõrd pakkumis- ja ostuhind erinevad omavahel suuresti, saad valikust kõrvale jätta kordades ülehinnatud vara. Lisaks on ülevaate omamine hädavajalik läbirääkimistel müüjaga. Statistika juba toimunud tehingute kohta leiad maa-ameti kodulehelt.

4. Kaalu ostu enampakkumiselt. Tavapäraste pakkumiste kõrval on turul mitmeid pakkumisi kohtutäituritelt ja pankrotihalduritelt. Ühest soovitust, et igal juhul õnnestub hea ost teha enampakkumiselt, anda ei saa, sest tihti võivad lisaks alghinnale (mis enampakkumisel reeglina kerkib) kaasneda teenuseosutajate ja/või ühistu nõuded. Lisaks ei vastuta objekti müümisel selle puuduste eest täitemenetluses kohtutäitur ega võlgnik. Samas on enampakkumisel müüdav vara märkimisväärselt soodsam ning põhjaliku ettevalmistuse ja ekspertide kaasamisel võib õnnestuda teha suurepärane kinnisvaratehing.

5. Küsi pangast eelotsus. Kui plaanid ostu finantseerida laenuga, küsi pangast enne otsus. Nii tead, millised on võimalused ja dokumentide esitamise tähtajad, sest raha kiire kättesaadavus on kriitiliselt tähtis hinnaläbirääkimistes. Tihti võidavad hinnas need, kes saavad ostu eest maksta kohe.

6. Telli eksperthinnang. Enne lõpliku pakkumise tegemist telli kutseliselt hindajalt eksperthinnang, sest pakumis- ja ostuhinnad võivad täielikult erineda. Loomulikult ei tarvitse müüja hindaja esitatud tulemusega nõustada, kuid kolmanda osalise erapooletu hinnang võib tuua hilisematesse läbirääkimistesse murrangu.

7. Telli ehitusekspertiis. Ekspetiisi tellimine küll vähendab müüja vastutust asja eest, kuid puuduste ilmnemisel võimaldab neile viitav ekspertarvamus ning nende kõrvaldamisega seotud kulutuste eelarve ostuhinna vähendamise osas läbi rääkida. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et tõsiste puuduste ilmnemisel on võimalus ostmisest sootuks loobuda.

8. Selgita välja müüja kohustused. Infot kohustuste kohta leiad kinnistusraamatust, lisaks tasub küsida infot ühistult ja kõikidelt teistelt teenusepakkujatelt (elekter, vesi jne). Läbirääkimistel võid müüja makstavate tulevaste intresside ja viiviste osa enda kasuks kaubelda.

9. Tee julge pakkumine. Tee sobivale kinnisvarale kindlasti oma pakkumine. Kuigi müüjale võib see esialgu naeruväärselt väike tunduda, võib ta seda kaaluda, kui teisi paremaid pakkumisi ei ole. Kindlasti tuleb teha pakkumine tähtajaline, sest turg ajas muutub ning jooksvalt lisandub päevas kümneid ahvatlevaid pakkumisi.

10. Leia ostjana kogenud kinnisvaramaakler. Kinnisvaratehinguid tehakse kaks-kolm korda elus. Seejuures on mitmeid asjaolusid, nagu hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, paranduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude kohta, mida tuleks läbirääkimisi pidades arvese võtta. Samuti tuleks enne kokku leppida tähtajad, arvestades, kui kaua need toimingud tavapäraselt aega võtavad. Kinnisvaramaakler oskab nõu anda nii nendes küsimustes kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.

Allikas: Eesti Ekspress, Uus Kodu

Ingmar Saksing, LVM Kinnisvara

Tavapäraste kinnisvarapakkumiste kõrval on turul mitmeid pakkumisi kohtutäituritelt ja pankrotihalduritelt. Enampakkumisel müüdav vara on märkimisväärselt soodsam, samas asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest.  Põhjaliku ettevalmistuse ja ekspertide kaasamise korral võib õnnestuda teha suurepärane kinnisvaratehing.
Alljärgnevalt 10 nõuannet, kuidas osta kinnisvara enampakkumistelt:

1. Oma enampakkumistest ülevaadet -  kuigi kõige mugavamalt saab ülevaate enampakkumistest portaalist varad.ee, tuleks läbi lugeda Ametlikud Teadaanded, sest see on ainuke kanal, kus ilmuvad kõik teated. Kahe eelmise kanali kõrval tasub lugeda ka Kuldset Börsi paberväljaannet, kus ilmub suur osa enampakkumise teadetest.
2. Küsi pangast eelotsus - kui plaanid ostu finantseerida laenuga, küsi pangast eelnev otsus. Nii tead, millised on võimalused ja dokumentide esitamise tähtajad, sest enampakkumisel ostes kohustud tasuma kogu ostuhinna või tagama ostuhinna tasumise kohustuse täitmise krediidiasutuse poolt 15 päeva jooksul parimaks pakkumiseks tunnistamise päevale järgnevast päevast arvates.
3. Telli eksperthinnang - enne lõpliku pakkumise tegemist telli kutseliselt hindajalt eksperthinnang, sest pakumishinnad ja ostuhinnad võivad erineda ka kuni 100%. Enampakkumise alghind ei tähenda automaatselt head kinnisvaratehingut.
4. Telli ehitusekspertiis - ekspetiisi tellimine küll maksab ja kellegi teise võidu puhul on see tarbetult tehtud kulutus, kuid meeles tuleb pidada seda, et ei võlgnik ega täitur vastuta asja puuduste eest. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et tõsiste puuduste ilmnemisel on võimalus enampakkumisel osalemisest sootuks loobuda.
5. Leia spetsialiseerunud kinnisvaramaakler - enampakkumisel müüdava vara puhul tuleb võrreldes tavapärase kinnisvaratehinguga teada mitmeid täiendavaid asjaolusid, nagu näiteks millised täiendavad rahalised kohustused lisanduvad alghinnale, kuidas toimub valduse loovutamine ja millised on uue omaniku õigused selles osas. Arvestada tuleb ka päraldistega seonduvat, ningtehingukulude ja riigilõivude osa. Spetsialiseerunud kinnisvaramaakler oskab teid ostjana nõustada nii nendes küsimustes, kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.
6. Tutvu varaga isiklikult - paljud objektid on seisnud tühjana müügis juba aastaid, teistesse puudub kohtutäiturita juurdepääs. Nii võib tegelik olukord suuresti erineda fotodel nähtust. Ka võib selguda, et keset talve on välja lülitatud eleketer, vesi ja gaas.
7. Selgita välja, kui kaua on vara seisnud tühjana - tühjade korterite ja majade puhul on see kriitilise tähtsusega info, sest talvel külmunud vesi võib kevadel suuri kahjusi tekitada. Samuti ei mõju kütmata jätmine hästi hoone põhikonstruktsioonidele.
8. Tutvu ümbruskonnaga - kuigi tähelepanu tuleks koondada ostetavale varale, ei tohi tählepanu jätta ka keskkonda. Paljud objektid asuvad uuselamupiirkondades, kus sarnaselt pooleliolevate elamutega on pooleli ka taristute ehitus.
9. Oma ülevaadet kõikidest kohustustest - rahaliste kohustuste kõrval tuleb näiteks veel välja selgitada, kas hoone on ehitatud seaduslikult või kas sellele on olemas avalik juurdepääs. Teisel juhul tuleb näiteks kaldakaitse vööndisse ehitatud hoone lammutada.
10. Ole kannatlik - tihti on võlausaldajate nõuded suuremad vara tänasest väärtusest. Nii võib vastuse saamine hinnapakkumisele ootuspärase päeva-paari asemel võtta nädalaid, teisalt võib ka väga soodne väljapakutud alghind langeda.

Kui kodust saab kinnisvarapakkumine, tuleb parima võimaliku hinna jaoks pingutada. Kinnisvara müügiks ettevalmistamine tagab  kuni veerandi võrra kallima hinna.

Ostjal kulub täna kinnisvaraga tutvumiseks keskmiselt 15 minutit, seepärast tuleb lühikese aja jooksul näidata pakutavast parimat. Mõnikord piisab ainult pilgust majale või korterile, et öelda oma “jah” või “ei”. Esmast muljet on võimalik jätta vaid üks kord ning parima tulemuse saavutamiseks tuleb kõik teha niivõrd koduseks ja hubaseks, et sinna soovitakse jäädagi.

Alljärgnevalt 10 lihtsat nõuannet, kuidas müüa kinnisvara kuni veerandi võrra kallimalt:

1. Korralda suurpuhastus - viska ära vanad ajalehed ja ajakirjad ning pane riiulitele ja laudadele kogunenud dekoratiivasjad sahtlitesse või kapidesse. Paiguta üleliigne mööbel, hooajal mittevajalik riietus või üleliigsed jalanõud panipaika. Ära unusta koristada ka abiruume (garaaži, kuuri või kõrvalhoonet).
2. Pese aknad - nii paistab tuppa rohkem valgust.
3. Hoia kodu piinlikult puhas ja korras - korras korter või maja jätab väga hea esmamulje. Selleks vabane sõrmejälgedest erinevatel pindadelt, peeglitelt ja klaasidelt, pese või vahata põrandad ning pese puhtaks ahju või kamina klaasid ning külmkapp. Poleeri metallpinnad. Kui ettevõtmine tundub liiga töömahukas, kaalu puhastusfirma kaasamist.
4. Vabane lõhnadest - puhasta vaibad ja tekstiilpinnad vabanemaks küpsetamise, suitsetamise ja kodulooma lõhnadest.
5. Muuda ruumid heledamaks - vaheta välja katkised elektripirnid. Pese puhtaks (vajadusel värvi üle) seinad. Kaaluda tasub ka kardinate vahetust õhulisemate vastu.
6. Muuda vannituba luksuslikuks - Hoolitse selle eest, et nähtaval ei oleks hambaharju, koristustarbeid, erinevad puhastusvahendeid ja kassiliivakasti. Vaheta vanad käterätikud uute toon-toonis rätikute vastu ning vana dušikardin uue vastu. Paiguta pesuruumi värsked lilled ning küünlad.
7. Vajadusel korralda väiksemad remontööd - raskelt sulguvad uksed ja aknad, mõni katkine klaas, tilkuv kraan või katkine aialipp võib tunduda tähtsusetu, kuid jätab mulje, et korter või maja vajab remonti.
8. Korista aed ja ümbrus - niida muru, riisu lehed, püga hekid ja vajadusel istuta pottidesse uued lilled.
9. Hoolitse detailide eest - värsked lõikelilled, puuviljavaagen või pidulikult kaetud laud on need detailid, mis loovad ettekujutuse mugavast ja hubasest kodust. Alati ei ole võimalik ostjatel tutvuda korteri või majaga päeval. Pimedal ajal süüta küünlad, võimalusel tee kaminasse tuli.
10. Anna ostjatele hingamisruumi - võimalusel jäta kinnisvaramaaklerile võti ja mine ise poodi või jalutama, nii saavad ostjad rahulikult korteri või majaga tutvuda ning omavahel arutades kiiremini ostuotsueni jõuda.

Veel enne, kui teha otsus korteri ostuks, tasub ühendust võtta korteriühistuga, küsimaks alljärgnevaid küsimusi. Seeläbi on võimalik aru saada, kui hästi on korraldatud ühistu tegevus ja kas ühistul on potentsiaalseid probleeme.

1. Kui suurt osa korteritest kasutavad omanikud ja kui suurt osa üürnikud? Üldiselt tähendab suurem omanike osakaal seda, et majas toimub vähem kolimisi ja muutusi.
2. Milliseid kokkuleppeid sisaldab ühistu põhikiri ja/või kodukord? Kas uutele ja vanadele liikmetele kehtivad samad mängureeglid? Nii võib selguda, et täna elektriküttega korteris tuleb järgmiseks kütteperioodiks taastada keskkütesüsteem või tuleb korteri akende vahetamine tellida ainult välisfassaaditöid teostanud firmast, sest teisel juhul ei kehti enam garantii maja renoveerimistöödele.
3. Kas ühistul on reserve? Lisaks uuri, kuidas on lood võlgnikega.
4. Kuidas on reservid kaitstud inflatsiooni eest? Läbimõeldud reservide kogumine eeldab vähemalt nende hoiustamist.
5. Mida sisaldab hooldus- ja haldustasu? Tavapäraste teenuste  kõrval tasub uurida, kas see sisaldab ka üldaladelt muruniitmist ja parklast lumelükkamist või need tööd tehakse graafiku alusel ühistu liikmete poolt.
6. Kuidas toimub kulude jaotus? Kulusid saab jagada näiteks korterite, ruutmeetrite või korteris elavate inimeste arvu alusel. Suure hulga üürikorterite puhul on ruutmeetrite järgi jaotus õigem, sest sagedamini vahetuvad inimeste üle arvet pidada on keeruline.
7. Millised on viimastel aastatel olnud suuremad erakorralised väljaminekud? Mõned erakorralised kulud on vältimatud, aga korduvad kulukad erakorralised väljaminekud on ohumärgiks hoone seisukorra või ühistu tegevuse osas.
8. Kui sageli korteriühistu liikmed vahetuvad? See näitab, kui tihti kortereid müüakse ehk kas omanikud on üldiselt majaga rahul või mitte.
9. Kas ühistul on olnud kohtuvaidlusi? See ei ole kunagi hea märk, sest see toob alati kaasa maja hooldamise- ja haldamisega mitteseotud lisakulusid.
10. Kas arendajal on hea maine? Uuemate kortermajade puhul küsi ühistust arendaja andmed ja võimalusel külasta nende teisi arendusi. Kui selgub, et ehituskvaliteediga on probleeme, siis ostu korral  saavad nendest peagi uue omanku probleemid.

LVM Kinnisvara: enne, kui teha otsus korteri ostuks, tasub ühendust võtta korteriühistuga

Kinnisvaramaakleri teenus on advokaadi ja arstiteenuse kõrval üks kallimaid. Maaklerit palgates tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus esimesena ühendust võtnud maakleri kasuks. Tõenäoliselt on maaklerit palgates «jah» lihtne tulema, sest paljude muude asjaolude kõrval ei pöörata tähelepanu isegi tööks vajalike teadmiste olemasolule, rääkimata esindaja ametinimetusest. Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi kaks tuhat kinnisvaramaaklerit, kuid mitte kõik neist ei oma kinnisvaramaakleri tööks vajalikke teadmisi, mis omakorda tähendab seda, et mitte kõik kinnisvaramaakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil. Eestis ei reguleeri kehtivad seadused kinnisvaramaaklerite tegevust ega ametinimetuste maakler, kinnisvaramaakler või kutseline kinnisvaramaakler kasutust.

Praegust õiguslikku ja turuolukorda arvestades on kindlaim tagatis kinnisvaramaakleri teenuse ostjale palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, kes on läbinud kutseeksami ning seega on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised, oskused ning kogemus, või pöörduda firma poole, kus on vähemalt üks selline kinnisvaramaakler, kes teiste tegevuse eest vastutab.

On vähemalt kaheksa põhjust, miks kinnisvaraküsimustega peaks tegelema vaid kutseline (kutsetunnistust omav) kinnisvaramaakler.

1. Teadmised. Kutseeksami sooritamine on maakleritele vabatahtlik, kuid seda saab sooritada vaid turuosaline, kes on sel alal töötanud vähemalt kaks aastat. Eksami sooritamine ei ole eelnevalt seda tööd teinud inimesele raske, kuid selle läbimine on tunnistus sellest, et tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja ta on sidunud end kinnisvaravaldkonnaga pikemalt. Nii teab ta näiteks, millised on hetkel kehtivad ja lähitulevikus kehtima hakkavad õigusaktid.

2. Orienteerumisvõime. Kinnisvarasektoris on käibel mitmeid mõisteid, milles orienteerumine on ülioluline. Nii kasutatakse näiteks hindade osas mitmeid mõisted, mille eristamisele tavapäraselt ei pöörata suurt tähelepanu. Samas võivad pakkumishinnad, turuhinnad ja ostuhinnad teineteisest erineda kolmandiku või poole võrra. Vastavate teadmistega spetsialist aitab ette valmistada edukat kinnisvaratehingut ning vältida viivitusi või kulukaid vigu.

3. Informatsioon. Kutselisel kinnisvaramaakleril on ülevaade piirkonna pakkumistest, planeeringutest, liikluskorraldusest, lasteaedadest, koolidest ja paljust muust. Ka on ta võimeline pakkuma objektiivset informatsiooni pakutava objekti kohta, selle suurusest ja kinnistu piiridest. Lisaks teab ta näiteks, mis hinnaga on müüdud piirkonnas teisi sarnaseid kortereid või maju ja kindlasti oskab anda nõu olemasoleva vara hinnakujunduse ja vara edasimüügi hinnatasemete osas.

4. Parimad tingimused. Kutselise turuosalisena oskab maakler vastu võtta parima pakkumise või anda nõu vara hetkesituatsiooni parima võimaliku hinna kohta. Ka on tal praktikuna ülevaade nii aktiivsetest pakkumistest kui ka vaikses müügis olevatest objektidest.

5. Läbirääkimisoskus. Kinnisvaratehinguid tehakse kaks-kolm korda elus. Seejuures on mitmeid asjaolusid, nagu näiteks hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, parenduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude osas, mida tuleks läbirääkimisi pidades arvestada. Samuti tuleks eelnevalt kokku leppida tähtajad, arvestades, kui kaua need toimingud tavapäraselt aega võtavad. Kutseline maakler oskab nõu anda nii nendes küsimustes kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.

6. Objektiivne. Tihti on kinnisvara ostmine ja müümine emotsionaalne otsus - see ei ole ainult neli seina ja katus. Samuti on oma koduga seotud paljud mälestused ja seda remontides või ehitades on kulutatud hulk oma aega ja vaeva. Samuti nähakse ostes peamiselt vaid viimistlust ja sisustust, samas kui paljud muud aspektid on olulisemad. Kutseline turuosaline oskab eristada olulisi detaile, aspekte ja asjaolusid ebaolulistest. Näiteks on köögimööblist tähtsam see, kas ühistu on võtnud renoveerimislaenu, või see, kas pakkumise teinud ostjal on olemas ka reaalne võimalus seda eluasemelaenuga osta.

7. Kogemused. Kutseline maakler on turuosaline, kellel on aastatepikkune kogemus ning on igapäevaselt seda tööd tehes teinud sadasid, kui mitte tuhandeid tehinguid. Isegi kui klient on varem teinud tehinguid iseseisvalt, jääb tehingute vahele reeglina pikem periood, mille jooksul paljud seadused, regulatsioonid ja põhimõtted muutuvad. Seepärast on eksperdi kaasamine hädavajalik.

8. Turundusjõud. Ükski reklaam ei müü kinnisvara - kinnisvara müüvad inimesed. Samas, ilma reklaamita ei märka keegi ka kõige soodsamat pakkumist. Nii nagu osa inimesi joob kohvi ja teistele meeldib tee ning kolmandad joovad üldse piima, nii peab ka kinnisvarale ostja leidmiseks kasutama võimalikult paljusid reklaamikanaleid. Reklaamijatega kokkuleppeid tehes on kinnisvaramaakleril kindlasti paremad võimalused kokku leppida nii reklaamihindade kui esile toomise osas. Tegelikult leiab suur osa tehinguid aset ka seetõttu, et sobivat pakkumist soovitas maakler kellegi tuttavale, sõbrale, kliendile või tema perekonnaliikmele.

Seetõttu on parim tagatis palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, sest tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja oskused ning kogemused, et lahendada kinnisvara ost või müük parimal võimalikul viisil. Kutsetunnistusega kinnisvaramaaklerite nimekiri on kättesaadav kutseregistrist, mis asub www.kutsekoda.ee

1. Mida kodukindlustus hüvitab? Näiteks ei hüvita paljud kindlustused üleujutuskahjusid. Seda tüüpi riske tuleb eraldi kindlustada.
2. Kui suures ulatuses nõuded hüvitatakse? Isegi kui kodukindlustus katab tekkinud kahju, võib hüvitis olla limiteeritud. Näiteks on kodusisustus lepingus kindlustatud summas, mis ei pruugi olla piisav asjade asendamiseks uutega.
3. Milline on asendusmaksumus? Kui kodu on täielikult hävinud saad kindlustushüvitise ainult kokkulepitud ulatuses. Veendu, et oled sõlminud lepingu, mis vajadusel katab kahjud täielikult. Näiteks, kui kodu on kindlustatud 150 000 €´le, kuid selle taastamine maksab 180 000 €, siis kahju korral vastutab kindlustusandja kahju eest vaid võrdeliselt kindlustussumma suhtega kindlustusväärtusesse.
4. Milline on tegelik turuhind? Tihti on tänane turuhind madalam, kui asendusmaksumus. Nii näiteks maksavad maamajad täna 50 .. 80% vähem nende ehitusmaksumusest. Vanemate maamajade puhul on see vahe veelgi suurem. Kahjude hüvitamisel võidakse lähtuda turuhinnast.
5. Milline on vastutus? Tavaliselt katab kodukindlustus kindlustusjuhtumid, mis on seotud varaga. Samal ajal tasuks omanikuna mõelda ka juhtumitele, mis võivad aset leida kinnistul või olla sellest põhjustatud. Nii näiteks katab vastav kindlustus arstiabi-, õigusabi- ja kohtukulud või naaberkorterile tekitatud veekahjud.

Kas koduks valida korter või maja? Korteri kasuks tasub otsusta alljärgnevatel põhjustel:

1. Hooldusvaba - korteri hooldamise ja haldamisega tegeleb ühistu. Maksta tuleb küll rohkem, kuid muru niitmise ilusa rannailma või lume lükkamise hea suusailmaga saad jätta kellegi teise hooleks. Samuti võid iga hetk ette võtta pikema reisi, ilma, et peaksid kellegiga kütmise osas kokku leppima.
2. Mugavus - ainus mure on maksta igakuine arve. Seejuures ei pea orienteeruma elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, küttesüsteemide töö- või hoolduspõhimõtetes.
3. Maamaks - korteri juurde kuuluva maa eest tuleb loovutada reeglina mõnikümmend eurot aastas. Teatud juhtudel on aga korteri juurde kuuluva maa eest maks nii väike, et maamaksuteadet ei väljastatagi.
4. Turvalisus - tänaseks on enamik trepikodasid suletud ning nendesse pääseb vaid koodi või võtmega. Lisaks paigaldatakse järjest rohkem valvekaameraid. Ka naabrite vahetu lähedus lisab turvatunnet.
5. Müük - kui korteriturg on aktiivne aastaringselt kõikjal Eestis ning korterile ostja leidmine on 15 päeva küsimus, siis elamuturg on hooajaline. Seejuures linnamajadele leidub ostjaid valdavalt ainult kevadel ja sügisel, maamajadele aga peamiselt suve alguses.
6. Kättesaadav - kui  korterite hinnad algavad tuhandetest eurodest, siis elamute hinnad algavad aga kümnetest tuhandetest eurodest. Seejuures on alla kümne tuhande euro võimalik osta korter igas Eesti linnas!
7. Valik - mõne erandiga saab korteri üürida või osta igas linnaosas või asulas, seejuures ulatub valik sadadesse. Korter on võimalik valida isegi ruutmeetri täpsusega! Elamute puhul on valik tunduvalt tagasihoidlikum. Seejuures tuleb teatud piirkondadesse sobiva maja ostmiseks ringi vaadata kuid, kui mitte aastaid!

LVM Kinnisvara: korter Nafta 6, Tallinn